7月20日,易居企业集团(02048,HK)正式登陆港交所,现场的易居企业集团董事长周忻一席蓝色西装,喜悦之情溢于言表。毕竟,这是他陪伴这家地产服务企业敲的第5次钟了。
成立18年,5次上市,“易居系”的资本径又有了新规划。《每日经济新闻》记者梳理观易居企业集团的招股说明书发现,这家一向擅长“跟开发商打交道”的企业,已经跃跃欲试于“跟经纪公司加深关系”。但在当今异常紧张的二手领域“蛋糕纷争”中,盟友和敌人都不少,大家内心各有所思,虽然目前“水面”上仍一片平静。
2007年易居(中国)控股在纽交所上市,彼时发行价每股13.8美元,顺利融资2亿美元,易居(中国)控股股价攀至高位的时候,一度高升至36美元/股,堪称当年的美股新贵。
然而好景不长,易居(中国)控股之后的股价一走低,并于2016年退市,每股私有化价格只有6.85美元,不到当初发行价的一半。上市10年,投资者惨败。
2009年,中国房产信息集团(CRIC)从易居(中国)控股分拆出来,在纳斯达克上市,每股(ADS)发行价是12美元,在美股“圈了”2亿多美元。
不过此后中国房产信息集团的股价表现也不理想,2012年5月正式退市,退市时公司股价跌到了5美元/股,不足2009年IPO时发行价的一半。
而2016年易居中国从美股退市时,每股股价为6.85美元,整体市值仅为9.87亿美元(约合人民币65亿元)。
私有化一年多之后,易居中国重新启动上市。2018年7月20日,易居企业控股登陆港股,以最低发行价14.38港元/股开盘。
实际上,《每日经济新闻》记者注意到,一虽有涨有跌,截至目前,易居系在美股上市的企业有乐居、钜派,新三板挂牌的筑想科技和太德励拓。而此次易居“以退为进”绕开A股市场,完成资源优化配置后登陆港股,总市值上涨到超200亿港元。
易居港股上市首日身价就超过200亿港元,远超另一家一手房代理行业的龙头企业世联行(7月26日收盘时世联行的市值为130亿元人民币)。
两家企业在一手房代理收入处于伯仲之间。世联行2017年进驻2100个项目,代理销售业务收入37.79亿元人民币。而易居则代理了1028个项目,代理收入为39.3亿元人民币。
对此,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,易居上市之前可能签过类似对赌的协议,因此要以一个较高的市值上市,这也是其上市即破发的原因。而看其这段时间股价的波动,说明多空双方尚在拉锯中,市值还未最终稳定,因此也不能说明其最终市值一定高于世联行。易居在IPO时由于客观的第三方因素存在市值被拉高的可能性。
一位不愿具名的证券分析师对记者表示,相比之下,两者市值差在平台,易居有更好的平台优势和流量优势,互联网的基因更强一些。同时,易居其他业务能力强,综合效益高,虽然二手房短期没有收益,但是让投资者看到了其未来前景。
同时,《每日经济新闻》记者注意到,此次再度上市,易居更大的野心在于另一个“新领域”——房地产经纪服务。
根据招股说明书显示,目前易居的业务线主要分为:一手房代理服务；房地产数据及咨询服务；房地产经纪网络服务。2017年,这三个板块的贡献率分别是84.7%、13.6%、1.7%。
其中,前两条继承了易居“服务房地产开发商”的传统,最新的房地产经纪网络服务则显然瞄向了(二手)房产经纪公司。
2016年,易居企业集团启动二手房交易板块。在管理层的规划中,2016年~2018年为该板块的投入期。
易居企业集团CEO丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,现在易居有18000名销售人员,每提高1000亿元销售额,就要增加几千名销售员。易居迫切需要解决的是人的问题,是业务增长需求和人员匹配不足的矛盾。二手房目前还是平台模式,并不需要太多人。
《每日经济新闻》记者也注意到,从去年开始,易居已以“房友”的品牌,迅速在全国覆盖二手房中介门店。
截至今年上半年,易居对外宣布,易居房友全国合作门店突破8000家,而其今年的目标是开店总量超过1万家。
实际上,丁祖昱就向《每日经济新闻》记者直言,“易居房友的模式,就是利用现有平台嫁接新房资源,形成一二手联动。”
在其看来,“易居不变的,是要继续做大规模；变的,是在房地产交易各个环节有一些突破。希望二手房平台是一个细分切入点,通过服务中小微企业,做好一二手联动,和其他平台形成差异化竞争。”
无疑,无论是否有意,在一手房代理上有独特优势的易居,加码二手业务已是势在必行,这客观上即是分食二手经纪公司服务的“肥水”。
此外,丁祖昱表示,房友还在谋划一些新的业务,比如说金融服务,引入一些金融机构来为买卖双方提供一些金融方面的支持；还有装修服务,二手房买卖完成之后,提供给购房者进行装修相关的配套服务。
中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者,易居其实并没有真正进入二手房市场,这不是二手房模式,而是让二手房平台帮着卖新房。且这种模式在全国并不普遍成立,平台分布很不均衡。比如南京新盘二手房价格倒挂,新盘不够卖,并不用找二手房中介帮忙卖。此外,这部分业务有个问题是,大部分收入都是平台的,而平台是加盟的。但不能的评判未来发展及业绩,只能说按照目前市场情况,二手房平台卖新房还不是主流。
以易居和58同城、安居客的对比为例,上海中原地产董事副总经理刘天旸向《每日经济新闻》记者分析指出,易居的客户主体是开发商、用户是中小中介公司,一般个人用户很少去这个平台上寻找房源或者盘源。而安居客的客户是中介公司,用户则是中介经纪人。
实际上,丁祖昱曾向《每日经济新闻》直言,易居房友的主要功能是“赋能”,即在易居平台之上为中小中介提供品牌、系统、专业服务、交易支持、新房资源等。同时,易居不收取任何的加盟费和服务费。
刘天旸告诉记者,房友给二手赋能,本质就是通过免费的方式培养习惯,“我帮你翻牌,以补贴门头的形式打广告,扩大影响力。”
也正是这一举措,2017年,房友的亏损在1.25亿元人民币左右。对此,丁祖昱表示,目前二手房板块开始有收入,刚开始确实在亏损,但情况会越来越好。预计2018年亏损额将减少,希望在2019年实现扭亏为盈。
58集团高级副总裁叶兵在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示,安居客主要还是靠平台的力量,公司目前在几百个城市、乡镇都有布点,获取了广泛流量。并且安居客的站位一向清晰:不做交易,只做平台。更多是服务全行业的经纪人,从这个点上我们不会有利益冲突。
具体而言,叶兵表示,房友起家的业务是“门店管理系统”,更偏重于ERP系统(企业资源计划),即对中小门店提供信息支撑,主要能提升经纪人工作效率。58安居客的系统,能提升经纪人公司获取交易线索的能力。
“现在很多中小经纪人,同时在用房友系统和58安居客的系统,双方并不黑即白。二手行业,也欢迎像易居这样的企业能够进入。”叶兵表示。
“现在中介领域的加盟模式,盯得就是中小中介,拼的是品牌、五行缺木的女孩名字工具、客源数据,以及技术力量,各家都会在相似的方向加大投入。”刘天旸告诉《每日经济新闻》记者。
叶兵认为,对行业而言,有更多企业进来是好的,这意味着有更多人去服务这个行业。而这个行业的趋势是,更多向中小经纪公司去倾斜,不管是通过加盟体系、还是ERP系统,更多企业愿意投入力量去服务中小经纪公司,覆盖范围也能更广泛,比如涉及到三四线的公司,扩大行业的优化幅度。
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