杭州热门板块酒店式公寓租金回报有多少

　　限购加码，不限购的商业地产优势凸显。相比在二手房市场上成交更活跃的住宅，酒店式公寓的投资以租金回报为主，那么这笔买卖的投资回报率究竟如何？

　　本报记者研究了杭州我爱我家的数据，热门板块酒店式公寓的年租金回报率，目前大多为5%左右，但租金逐年上涨则是事实。

　　滨江区板块的融创杭州印，中国指数研究院数据显示，2016年该项目酒店式公寓房源的成交均价为25124元/m2，按套均68m2面积计算，每套总价在170万元左右。与杭州印步行距离不超过1.5公里的星耀城，今年初套均面积54m2的酒店式公寓，租金高达6500元/月，参照此租金水平，融创杭州印的年投资回报率在4.6%左右。

　　同在滨江区的另一酒店式公寓项目高润云杉郡，去年的成交均价不到18000元/m2，但套均45m2面积计算总价在80万元左右。距离该项目2公里左右的酒店式公寓项目积家，48m2的房源，去年平均月租金达到4210元，按这一租金计算，年投资回报率能达到6.3%。

　　从成交数据来看，城北一带的商业项目发力也很猛，绿城运河郡、浙港国际、蓝钻天成等都有不少成交。以蓝钻天成为例，该项目交付后的平均月租金高达3500元。该楼盘近两年的成交均价不到20000元/m2，2015年的平均成交均价甚至不足17500元/m2。若是2015年购入该项目的购房者，目前能享受到的年投资回报率在4.8%左右，即便按目前在售的签约均价计算，年投资回报率也在4.2%左右。据区域内经纪人透露，项目租金还会继续上涨，这就意味着投资回报率还将提高。

　　下沙一带，目前在售的酒店式公寓宝龙城市广场，套均50m2左右的房源总价在65万元左右，目前区域内已经交付的酒店式公寓，同面积段的小区租金能达到2700元/月，地段好的价格更高，年投资回报率能达到5%及以上。

　　“我们家的现实情况是，可投资的资金不多，买住宅比较困难，与其将钱放在银行，还不如买总价低的酒店式公寓做投资。”已入手一套绿城运河郡的刘小姐告诉记者，当初决定买房的时候，朋友、老公都极力反对，“但我不这么认为，我算过一笔账，地段、品牌好的酒店式公寓，像运河郡，未来的年投资回报率差不多能达到5%。”

　　刘小姐说，之所以要买，也是因为看到朋友投资后实在的收益。刘小姐的朋友在2015年初买了套中天西城纪的二手酒店式公寓，43m2的LOFT房源，总价不到95万元。“当年小区平均月租金是3800元左右，现在租金已经涨到了4300元一个月。”刘小姐说，就两年时间，眼见着朋友的年投资回报率从原来的4.8%涨到了5.4%，若是再早几年购买，那么投资回报率还要高。

　　另一对购买了向江来时代中心酒店式公寓的姐妹花，当初两人就商量着合伙投资一套酒店式公寓。“这套房子是半自住半投资用途，妹妹在钱江新城上班，短时间内这套房子还是准备自己住的。”姐姐告诉记者，当初买房也没计算过投资回报率，主要还是看是否符合需求，相比其他投资理财产品，房租是年年上涨的，这个增值是能看得到的。

　　酒店式公寓在长期持有收租、资产保值方面虽有比较大的优势，但在计算投资回报率时往往会忽视隐性成本。

　　隐性成本包含哪些呢？收房前的时间成本，购买现房的除外；贷款成本，采用按揭方式，每个月都需要支付银行利息；租金的空白期。农历年底前，杭州不少住宅空置租不出去，直到过完年回来，租赁市场才开始升温恢复正常水平。

　　酒店式公寓出售的税费要比普通住宅高，诸如契税按总房款的3%征收，不论房子是否满两年皆要缴纳总房款的5.6%，还有1%的个税以及土地等等。相关专业人士曾算过一笔账，酒店式公寓二手房交易，房产增值部分的大约30%~40%左右将用于交税。

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